Novedades legislativas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios.

En un contexto de inquietud social, descontento con la actuación de las entidades bancarias y una grave problemática derivada de las deudas de préstamos con aval hipotecario; tras años de crisis e involución del mercado, se ha aprobado una nueva normativa, que mejora en ciertos aspectos la situación de aquellos que solicitaron en su momento un préstamo de éste tipo, una hipoteca, para la adquisición de su vivienda.mortgage

La ley 1/2013, de catorce de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, publicada en el BOE del quince del mismo mes, introduce importantes modificaciones respecto de la normativa anterior.

Esta ley prevé la suspensión inmediata, y por un plazo de dos años, de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión, lo que no implica que se paralice el procedimiento de ejecución hipotecaria, es decir, no imposibilita que se pueda adjudicar al acreedor la propiedad de la vivienda, pero impide que se pueda proceder al desalojo de las personas en el antedicho periodo.

Se podrán acoger a esta medida familias numerosas, monoparentales con dos hijos a cargo, las que tienen un menor de tres años, a algún miembro con discapacidad o dependiente, entre otros, siempre que cumplan todos los requisitos económicos establecidos en el artículo tercero, como por ejemplo, no superar el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (1.597,53€), si bien, este requisito se modula según los casos.

Para aquellos que se acojan a esta suspensión se establece que la deuda que no haya podido ser cubierta con la vivienda habitual no devengará más interés de demora que el resultante de sumar a los intereses remuneratorios un dos por cien sobre la deuda pendiente.

home_loanOtra de las novedades importantes es la limitación que se establece para los intereses de demora respecto de las hipotecas constituidas sobre vivienda habitual, pues en este caso, no se podrá exigir más de tres veces el interés legal del dinero.

Por otro lado, se refuerza la independencia de las sociedades de tasación respecto de las entidades de crédito, lo cual se había constituido en una necesidad dada la importancia que tiene la tasación del inmueble a lo largo de la vigencia del contrato de hipoteca, tal y como se ha venido demostrando, pues tasaciones excesivamente altas han contribuido a la concesión de hipotecas desorbitadas para la capacidad económica a largo plazo de los solicitantes.

Respecto de la venta extrajudicial, realizada por el notario, se introduce la posibilidad de suspender la misma cuando se haya solicitado al órgano judicial competente que decrete la improcedencia de dicha venta, por existir cláusulas abusivas en el contrato de préstamo hipotecario, o su continuación sin la aplicación de las cláusulas abusivas. Además se faculta expresamente a los notarios a advertir a las partes sobre la existencia en el contrato de cláusulas que puedan resultar abusivas. Lo cual es ciertamente recomendable que se convierta en costumbre.

A partir de la entrada en vigor de esta ley, en la contratación de préstamos hipotecarios, se deberá incluir en la escritura pública, junto a la firma del usuario, una expresión manuscrita, por la que manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato, en aquellos casos en los que la hipoteca recaiga sobre una vivienda, o se pretenda adquirir una, y se estipulen limitaciones a la variabilidad del tipo de interés, del tipo de las cláusulas suelo y techo; que lleven asociada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés, o bien; que se concedan en una o varias divisas.

Se introducen determinadas mejoras en el procedimiento de subasta. Así, en caso de que la subasta termine sin postor, y la vivienda es la habitual del deudor, la adjudicación se realizará por al menos el setenta por ciento del valor por el que haya salido a subasta, o bien si la cantidad que se debe es inferior a ese porcentaje, entonces por el sesenta por ciento. Además, el valor de tasación a efectos de subasta no será inferior al setenta y cinco por ciento del valor de tasación realizada sobre el bien inmueble.

No se permitirá reclamar la cantidad adeudada a no ser que se haya incumplido el pago de tres cuotas mensuales o cantidad equivalente, y el proceso podrá ser enervado consignando las cantidades exigidas más los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se hubieren producido a lo largo del procedimiento y resultasen impagados.

Y por último, no sólo se admite la existencia de cláusulas abusivas el contrato como causa de oposición a la ejecución sino que se determina que el juez deberá de oficio apreciar su existencia si la hubiere.

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