Se reforma la ley de arrendamiento urbanos.

jcartier_buildingCierto es que se venía solicitando un cambio en la normativa del alquiler, con el objetivo de potenciar éste en un país en el que actualmente predomina la cultura de la compra y que vive una crisis profunda del mercado inmobiliario; baste como muestra el dato de que en España, el porcentaje de población que habita en una vivienda en alquiler se encuentra apenas en el diecisiete por ciento, frente a la media de la Unión Europea que está muy próxima al treinta.

Con ese objetivo se publicaba en Boletín Oficial del Estado la tan anunciada reforma de la ley de arrendamientos urbanos, la ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

Con esta norma se pretende flexibilizar el mercado del alquiler, buscando el equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías a los arrendadores que favorezcan la puesta a disposición de las viviendas en el mercado arrendaticio.

La nueva normativa refuerza la libertad de pactos y, por tanto, se aumentan las estipulaciones legales que pueden ser modificadas por las partes, lo que en general irá en detrimento de los inquilinos,quienes verán empeoradas las condiciones de alquiler.

La duración del arrendamiento, y siempre a salvo la voluntad del arrendatario de no renovar el contrato, se recoge como duración mínima del contrato un periodo de tres años, cuando antes eran cinco, y la prórroga de tres años se reduce a uno. La exposición de motivos lo define como flexibilización del mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo.

Otra de las novedades importantes es la posibilidad para el arrendador de recuperar el inmueble para destinarlo a vivienda para sí mismo, familiares en primer grado de consanguinidad o en caso de nulidad o divorcio, incluso sin preverlo en el contrato. Hasta la entrada en vigor de esta ley era necesario manifestarlo de forma expresa en el contrato de arrendamiento, ahora bien; deberá acreditarse de manera fehaciente la causa de necesidad, y en caso de no cumplirse se deberá indemnizar al arrendatario.

For-RentPor otro lado se faculta al arrendatario a desistir del contrato en cualquier momento tras los seis primeros meses, con una antelación mínima de treinta días e indemnizando al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.

Una de las desventajas de la nueva normativa para los inquilinos, en comparación con la anterior, es que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no surtirán efectos frente a terceros adquirentes. Esto implica que, de desearlo el nuevo adquiriente, el contrato no inscrito en el Registro de la Propiedad será resuelto y se deberá desalojar la vivienda en el plazo máximo de tres meses.

En relación con el juicio de desahucio por falta de pago, se vincula el desalojo a la falta de oposición del demandado, de tal modo que si éste no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere, el secretario judicial dará por terminado el juicio sin necesidad de señalar vista. Sin embargo, esta simplificación procesal no debe entenderse como la consecución de un desahucio rápido, puesto que las notificaciones y la propia dinámica funcional de nuestros tribunales dificulta que éste pueda producirse antes de que hayan pasado algunos meses.

Por último, ha de tenerse presente que los contratos de arrendamiento celebrados antes de la entrada en vigor de esta ley, el día seis de junio, están sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y que será esta ley la que les sea de aplicación, salvo que las partes acuerden lo contrario y que ello no sea contrario a lo dispuesto en la propia LAU de 1994, por lo que deberá estudiarse detenidamente en cada caso.

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