¿En qué nos afecta la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal?

Ha sido publicada en fecha reciente, en concreto en el BOE del pasado veintisiete de junio, la Ley 8/2013 de 26 de junio de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, en cuya disposición adicional primera -lo que constituye una deficiente técnica legislativa-, se produce la modificación de varios artículos de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal.

La ley que entró en vigor el veintiocho de junio recoge por primera vez la aplicación expresa de la normativa de propiedad horizontal a los grupos de propietarios denominados subcomunidades, que aparecen cuando varios de aquellos gestionan y disponen del uso y disfrute, de manera independiente, de diversos grupos de elementos o servicios, como podría aquella constituída por los propietarios de las viviendas de un portal perteneciente a una comunidad general conformada por un bloque de varios edificios.

Se introduce en el texto una importante modificación, solicitada de manera reiterada por los colegios de administradores de fincas, relativa a las deudas contraídas por los propietarios respectos de los gastos generales de las comunidades. Hemos de precisar que por gastos generales se ha de entender aquellos que no sean imputables a sólo a uno o varios pisos o locales, sin que queda excluir de la obligación de contribuir a quienes no hagan uso de la instalación.

La modificación consiste en que el adquiriente de una vivienda o local responderá con el inmueble adquirido, por las deudas imputables a la anualidad en curso en el momento de la adquisición y los tres años anteriores. Este cambio implica facilitar a las comunidades de propietarios una nueva herramienta de protección frente a las altísimas tasas de morosidad, en un momento en el que las entidades financieras que han adquirido una multitud de inmuebles, mantienen una actitud de falta de contribución de contribución a los gastos de las comunidades.

Respecto a la obligación del propietario de soportar la entrada y paso por su inmueble, habrá de acceder en aquellos casos en los que se así se solicite para la creación de servicios comunes o para la realización de obras y actuaciones de interés general, si bien tendrá derecho a ser indemnizado por aquellos daños y perjuicios que se le hayan causado.

Desde la entrada en vigor de esta normativa no resulta necesario el acuerdo de la junta de propietarios para la ejecución de diversas actuaciones, como la realización de obras necesarias para cumplir los requisitos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad, obras derivadas del deber legal de conservación impuestas por la administración pública o aquellas requeridas por propietarios o usuarios con discapacidad o mayores de setenta años. En relación a esta última, su objetivo es poder asegurar el uso adecuado de los elementos comunes con actuaciones tales como la instalación de rampas, ascensores o dispositivos mecánicas y electrónicos que favorezcan la comunicación con el exterior siempre que el coste no supere las doce mensualidades. Ahora bien, en caso de superar esta cifra, la diferencia será asumida por quien haya requerido la actuación. Anteriormente existía un derecho de veto para los propietarios con ingresos anuales inferiores a dos veces y media el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, es decir, menos de 18.637.85€.

MC900174351Por otra parte, se hace innecesario el acuerdo de la junta, si bien se requerirá autorización administrativa, para la construcción de nuevas plantas, alteraciones de la estructura del edificio, los actos de división material de pisos o locales, o los de aumento por agregación o disminución por segregación, cuando sean llevados a cabo en el ámbito de una actuación de rehabilitación o regeneración y renovación urbanas.

Por último, se reforma el quorum requerido para la adopción de ciertos acuerdos. Las novedades más relevantes en esta materia se refieren a la suficiencia de la mayoría simple de propietarios respecto de obras que supriman barreras arquitectónicas, incluido el establecimeinto de un ascensor, o la necesidad de una mayoría de tres quintos para aprobar nuevas instalaciones o mejoras en el edificio que no resulten necesarias para la conservación o habitalibiliadd del inmueble.

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