Defectos en los edificios. Qué y cuándo se puede reclamar.

En aquellas ocasiones en las que nos encontramos con defectos de construcción resulta necesario conocer qué podemos reclamar, a quién y el plazo para proceder.

La normativa aplicable, en este caso el Código Civil y la Ley de 38/1999, de cinco de noviembre, de ordenación de la edificación, establecen un sistema de responsabilidades por defectos o vicios en los edificios, o construcciones, con el objeto de ofrecer una serie de garantías que protejan los derechos de los adquirientes.

Es indudable la importancia que tiene la recepción de la obra por el promotor, la cual ha de documentarse en un acta a la que se adjunta el certificado de final de obra, subscrito por el director de obra, pues es a partir de ese momento cuando empieza el cómputo de los plazos de responsabilidad y garantía establecidos en la ley.

MC900186098.jpgEn cuanto a los agentes que intervienen en la edificación, se recogen varias figuras, como la del promotor, el constructor, el proyectista o el director de obra, cuyas obligaciones están diferenciadas por ley y por contrato, por lo que se constituye un sistema de responsabilidades diferenciadas. Esto conlleva que haya de exigirse la responsabilidad al agente que tenía esa obligación concreta, salvo que no pueda ser atribuida de manera individualizada al responsable del daño o que exista una concurrencia de culpas, en cuyo caso se exigirá la responsabilidad de manera solidaria.

En cuanto a los plazos de responsabilidad se establecen períodos de uno, tres y diez años, en función de los diversos daños que puedan aparecer en los edificios.

El constructor, durante el primer año, ha de responder por los daños materiales derivados de una deficiente ejecución; todos los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, durante tres años, responderán por los daños materiales en el edificio causados por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad y durante diez años, por los que resulten de vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio, así como para supuestos de ruína de la construcción, ya sea ruina física o potencial, así como a aquellos defectos que hacen al edificio inútil para su finalidad.

Las acciones para exigir responsabilidades caducan en el plazo de dos años, esto significa que la exigencia de la responsabilidad por los daños ha de realizarse dentro de los dos años siguientes al momento en que el daño se produjo o el defecto se hizo patente.

En todo caso, el promotor responderá solidariamente, ante los propietarios, junto con los demás agentes,  de los daños materiales ocasionados en el edificio, por vicios o defectos de construcción. Por tanto, el promotor puede verse obligado a responder por daños atribuibles a los demás «agentes de la edificación», y con respecto a él los propietarios no han de probar ni su negligencia ni el nexo causal con su acción, sino simplemente la existencia del daño.

Por otra parte, la normativa establece la obligación de subscribir varios seguros de daños, tanto al constructor, como al promotor, con el objeto de garantizar el resarcimiento de los daños debidos a vicios o defectos en la construcción. Para asegurarse del complimiento de esta obligación se prohibe la inscripción en el Registro de la Propiedad de las declaraciones de obra nueva cuando no se acredite este requisito.

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